1.
Est-ce
qu’un développement est présentement possible sur le terrain de l’ancien golf?
Oui,
une zone le long du boulevard Labelle (H-155, H-156 + C-157, C-154) près de la
rue Bourbonnière autorise 2 à 4 étages et des usages résidentiel et commercial
de voisinage.
Cette
zone représente sept (7) hectares / 60 hectares du golf (11.5% du golf est
développable de plein droit).
2.
Que
dit le projet préliminaire de plan d’urbanisme (PPPU) à propos du terrain de
l’ancien golf?
Le
PPPU propose deux types d’usages dominants: aire de conservation et habitation.
L’objectif est de doter un minimum de 50% du site du golf d’une vocation
écologique, éducative et récréative légère et le rendre accessible au public.
Le
restant du terrain pourrait être développé afin d’accueillir un projet qui
serait assujetti aux critères du plan d’aménagement d’ensemble (PAE) et à un
processus d’approbation spécifique par les citoyens. Le PAE établira les
conditions à être respectées par tout projet et ce dernier sera soumis à
l’approbation des citoyens.
En
résumé, le projet de plan d’urbanisme prévoit que les citoyens auront le
dernier mot sur le dossier de l’ancien golf.
3.
Est-ce
nécessaire de faire un changement de zonage pour construire sur le terrain de
l’ancien golf?
Oui,
à l’exception des zones le long du boul. Labelle qui autorisent déjà les usages
résidentiel et commercial. Rappelons que tout changement de zonage est
assujetti à l’approbation citoyenne.
4.
Quelles
sont les autres options de zonage possibles?
Le
règlement de zonage devra respecter les usages dominants et complémentaires
proposés au PPPU, mais pourra cependant être plus strict que le PPPU. Les
usages dominants sont de l’habitation et une aire de conservation. Toutefois,
pour les compléter, les usages complémentaires permis (en plus faible
proportion) seraient du commerce et du service (d’appoint), des équipements
institutionnels ou communautaires, ainsi que des usages récréatifs.
5.
Quelles
sont les projections démographiques de la ville?
D’après
les données de Statistiques Canada de 2016 et de l’Institut de la statistique
du Québec, on note actuellement à Rosemère un léger ralentissement
démographique et une accentuation du vieillissement de la population.
Dans
l'ensemble, on remarque une tendance à la stabilité au niveau démographique
même si les projections laissent croire que ce ralentissement continuera
légèrement jusqu’en 2026 et augmentera par la suite jusqu’en 2036.
Il
faut aussi faire attention aux limites de ces données qui ne tiennent pas
compte de la réalité territoriale, sociale et économique des villes de la
région.
6.
Il
appert que la population de Rosemère est à la baisse, quelles sont vos sources?
Car selon Statistiques Canada, le recensement de 2016 indique une population de
13 958 habitants et en 2021 le MAMH confirme une population de 14219.
Il est important de garder la
même source de référence pour les fins d’analyse. Si on regarde les données de
Statistiques Canada, on dénote une baisse de la population de Rosemère. Il en
va de même si on prend les données de l’Institut de la statistique du Québec;
son analyse dans le temps montre une baisse de la population de Rosemère.
Il s’agit donc d’une même
tendance, toutefois il est difficile de saisir pourquoi les deux sources ont
des données différentes.
7.
Est-ce
qu’il y aurait des enjeux sonores avec un projet de développement?
Dans
la mesure où il est proposé au PPPU une faible densité près des quartiers
existants, aucun enjeu sonore n’est à noter.
Au
niveau du golf, la Ville exigera dans les critères du Plan d’aménagement
d’ensemble (PAE) la réalisation d’une étude d’impacts sonores comme condition
préalable au dépôt du projet afin que les citoyens puissent se prononcer de
façon éclairée.
8.
Est-ce
que la Ville a fait une évaluation des enjeux de circulation liés aux projets à
venir?
En
ce qui concerne le golf, étant donné que le nombre de résidants d’un potentiel
projet de développement est inconnu, les débits générés par ce dernier sont
inconnus également. Cependant, la Ville exigera dans les critères du Plan
d’aménagement d’ensemble (PAE) la réalisation d’une étude de circulation et
d’impacts comme condition préalable au dépôt du projet.
Par
ailleurs, il est à noter que l’étude de mobilité commandée par la Ville
touchait l’ensemble du territoire et plus particulièrement la problématique de
la congestion routière sur le chemin de la Grande-Côte.
9.
Est-ce
que la Ville a fait une évaluation des enjeux de stationnement liés aux projets
à venir?
Concernant
le golf, les critères du PAE comprendront des exigences sévères en matière de
stationnement pour réduire leur impact sur le milieu.
De
manière générale, l’objectif n’est pas de réduire l’accès au stationnement,
mais plutôt de diminuer leurs effets néfastes et d’optimiser leur utilisation.
10. Est-ce que la Ville a fait une évaluation des impacts sur le milieu
scolaire?
Cette
responsabilité incombe au Centre de services scolaire, lequel a identifié des
besoins pour une école secondaire à l’échelle régionale et non seulement pour
Rosemère. Ceci étant dit, le site de l’ancien golf pourrait être convoité par le
Centre de services scolaires.
11. Combien de nouveaux résidents sont évalués dans le nouveau
développement?
Ce
qu’il faut retenir c’est qu’il est souhaité de conserver une continuité du
cadre bâti avec les milieux adjacents et le caractère champêtre de Rosemère.
En
contrepartie, on pourrait voir une plus forte densité s’installer à la Place
Rosemère où un redéveloppement est nécessaire.
12. Est-ce qu’une analyse a été faite par la ville sur les
impacts d’un développement sur l’environnement?
Le
promoteur a fourni une étude environnementale du terrain du golf, mais la Ville
a commandé une contre-expertise et une étude est en cours afin de caractériser
le milieu faunique et floristique du site. L’objectif de l’étude est
d’identifier le potentiel écologique du site et les zones à haute valeur
écologique qui devraient être conservées.
Le
secteur déterminé par cette étude sera désigné comme zone verte de
conservation. Afin de protéger cette zone, un parc à vocation écologique,
éducative et récréative légère, d’une superficie au moins égale viendra le
complémenter. De plus, la somme de ces deux superficies devra atteindre un
seuil de 50 % de la superficie du secteur, soit 30 hectares. Le tout sera
intégré dans le prochain plan d’urbanisme et fera partie intégrante du
règlement portant sur le PAE.
Un des
critères du PAE exigera un plan de conservation des arbres et de la foresterie
urbaine.
13. Est-ce qu’il y aurait des impacts financiers et sociaux sur
les résidents à proximité du terrain?
Il est
indéniable que l’avenir du terrain de golf aura des impacts financiers, sociaux
et environnementaux sur la communauté rosemèroise. L’objectif est que ces
impacts soient positifs et il appartiendra aux citoyens de se prononcer, le
moment venu, sur l’acceptabilité sociale de ces impacts.
14. Il semblerait que les usines de filtration et d’épuration des eaux
ont la capacité requise pour accepter « de nouvelles constructions » à
Rosemère. On doit donc présumer qu’une étude ou tout au moins une évaluation a
été faite avant d’avancer ces faits ?
Comme de fait à l’intérieur de la décision d’investir pour
assurer la pérennité de nos infrastructures, la Ville a commandé diverses
études sur les services d’eau potable, d’eau usée, de drainage urbain et du
réseau routier. Ces études ont porté tant sur la planification des besoins
futurs que sur la planification du maintien des actifs. Ces études ont démontré
que les usines d’eau potable et d’eaux usées ont la capacité pour répondre aux
besoins futurs de la ville.
Le réseau de transport de l’eau pourrait toutefois
nécessiter des renforcements en termes de conduites.
Il est important de souligner que la ville a comme politique
que les besoins en infrastructures d’un projet sont à la charge du projet et
non à l’ensemble des citoyens.
15.Quelle est la proportion d’espaces verts et récréatifs dans
la ville?
Selon
une étude évaluant les besoins actuels et futurs en parcs et espaces verts
réalisée en 2019, la Ville de Rosemère bénéficie d’un ratio de parc supérieur
de 20% à la norme recommandée. 70% des ménages ont accès à un parc à moins de 5
min de marche.
Le
projet préliminaire de plan d’urbanisme prévoit que 9% du territoire rosemèrois
détient un usage parc et communautaire, alors qu’un autre 9,8% est protégé par
une affectation de conservation.
90%
des gens sont globalement satisfaits des parcs, équipements sportifs et espaces
verts d’après un sondage (disponible sur notre site Internet) effectué en 2019.
16. Quelles sont les intentions de la ville en matière de
préservation de la biodiversité?
Dans
le PPPU, l’une des orientations vise à assurer la connectivité des espaces verts
par un réseau écologique. L’objectif est de maintenir des espaces naturalisés
entre les milieux naturels protégés ou d’intérêt écologique pour éviter la
fragmentation des habitats floristiques et fauniques.
C’est
d’ailleurs dans ce contexte que la Ville a acquis une partie de la forêt du
Grand
Coteau et qu’elle poursuit ses efforts à cet égard, puisqu’elle priorise la
protection des milieux naturels à haute valeur écologique.
17. Est-ce que tous les arbres seront protégés?
Le
plan de foresterie urbaine de la Ville viendra assurer sa pérennité.
18. Est-ce qu’une analyse a été faite sur l’impact sur la
qualité de l’air?
Non,
pas à ce jour. Au moment du dépôt d’un projet acceptable, cette question
pourrait être abordée.
19. Est-ce que le développement d’une partie du terrain aura un
impact sur les inondations?
La
Ville s’assurera que la partie développable intègre des mesures exemplaires
assurant la gestion des eaux pluviales
20. Quel est l’impact sur les générations futures d’un
développement de cet espace vert?
Au
niveau de l’aménagement : les citoyens seront appelés à se prononcer sur
l’acceptabilité de l’éventuel projet qui visera à répondre aux besoins de
personnes âgées et des jeunes familles, tout en s’assurant d’une plus-value à
la communauté et aux secteurs adjacents.
Au
niveau environnemental: les citoyens seront appelés à se prononcer sur l’acceptabilité
d’un éventuel projet qui visera à doter la ville d’un espace naturel à haute
valeur écologique qui sera désigné comme une zone verte de conservation.
Cette
zone sera protégée et ceinturée par un parc à vocation écologique, éducative et
récréative légère d’une superficie au moins égale. Le tout constituera un
minimum de 30 ha et de 50% de la superficie du golf.
Au
niveau économique: les citoyens seront appelés à se prononcer sur
l’acceptabilité économique et de ses impacts sur la fiscalité municipale, d’un
éventuel projet qui découle des objectifs d’aménagement et environnementaux.
21. Quelle partie du terrain sera protégée?
L’étude
environnementale du site identifiera tous les milieux naturels existants d’intérêt.
Ils seront entièrement protégés et ceinturés par un parc à vocation écologique,
éducative et récréative légère. Le minimum de 50% ou de 30 hectares ne sera pas
morcelé sur le terrain, mais uniforme. Il réunira tous les milieux naturels à
protéger.
22. Quelle densité sera permise sur le site de l’ancien golf?
Le
seuil de densité minimal établi par les instances supralocales (MRC et CMM) est
de 27 logements par hectare, pour la ville de Rosemère. Dans le projet
préliminaire de plan d’urbanisme, on prévoit une densité oscillant entre 21-40
log./ha pour le site du golf. L’objectif de la Ville est d’avoir un avis
favorable des instances supralocales pour exiger une plus forte densité sur le
site de la Place Rosemère et aux abords du boulevard Labelle afin de permettre,
en contrepartie, une densité beaucoup plus faible dans la partie est du terrain
de l’ancien golf.
Rappelons
que les citoyens auront à se prononcer sur tout projet éventuel sur le site de
l’ancien golf et que rien ne pourra se réaliser sans leur accord préalable.
23. Quels types de bâtiments sont prévus?
On
cherche à voir s’implanter un projet qui s’insère harmonieusement et qui
contribue positivement au paysage urbain de Rosemère dans l’implantation des
bâtiments, les volumétries, les matériaux et la signature architecturale.
Le
projet préliminaire de plan d’urbanisme ne définit pas les typologies de façon
précise, mais il fait état de l’objectif de répondre aux besoins des jeunes
familles et des personnes âgées. Le règlement du plan d’aménagement d’ensemble
les énoncera, mais il appartiendra aux citoyens d’approuver ou de refuser tout
projet éventuel qui sera déposé.
24. Vous dites que les jeunes familles n’ont pas accès à la propriété
à Rosemère, quelles sont vos sources pour valider cette information ?
Cette perception vient du fait
que le prix des maisons à Rosemère est le plus élevé dans notre MRC. Les
courtiers immobiliers ont relevé que cet état de fait engendre une difficulté
aux jeunes familles à revenus moyens d’accéder à une propriété à Rosemère. Le
marché fait en sorte qu’elles sont plus attirées par les villes voisines, où
les maisons seraient moins chères et plus récentes.
25. Combien d’étages seront permis?
En
bordure du boul. Labelle, il est déjà autorisé de construire entre 2 et 4
étages. Pour le reste du site, il est prévu que le nombre d’étages permette une
continuité du cadre bâti et s’insère de façon harmonieuse dans son
environnement. Le plan d’aménagement d’ensemble guidera en conséquence la
recevabilité d’un projet éventuel, mais il appartiendra toujours aux citoyens
de l’accepter ou de le refuser.
26. Les rues du projet déboucheront sur quelles artères
principales?
La
Ville empêchera le transit dans les rues des quartiers résidentiels
environnants. Ainsi, le prolongement du boulevard Bouthillier et la rue
Bourbonnière seraient les accès au site du golf. Il n’y aurait pas de rues
débouchant dans les quartiers résidentiels. Il est prévu cependant de connecter
les quartiers adjacents avec des sentiers cyclables et pédestres pour accéder à
l’éventuel parc, au réseau cyclable à venir sur le boulevard Labelle et ses
commerces.
27. Est-ce que de nouvelles constructions pourraient être
construites près des résidences actuelles situées dans les rues longeant le
golf?
Non.
La Ville prévoirait une zone tampon significative entre les résidences
existantes et un projet résidentiel, ainsi qu’une densité et un cadre bâti en
continuité aux quartiers existants. Ce sont des exigences qui seraient prévues
aux critères du PAE. Tout projet contraire ne serait pas recevable.
28. Est-ce qu’il y aura du résidentiel seulement sur le site de
l’ancien golf?
Sur le
terrain du golf, les proportions seraient essentiellement 50% résidentielles
50% aire de conservation. Cependant, il est proposé d’ajouter des usages
complémentaires pour répondre aux besoins de proximité: commerces et
services de voisinage, équipement institutionnel, communautaire et activités
récréatives.
29. Est-ce qu’une école pourrait être construite sur ce terrain?
Le
projet préliminaire de plan d’urbanisme n’a pas retenu cet usage, car il ne
répond pas à des besoins de la communauté. Toutefois, le Centre des services
scolaires a le pouvoir de le requérir. À l'heure actuelle, le besoin se
situerait au niveau d’une école secondaire pour des besoins qui débordent le
territoire de Rosemère.
30. Est-ce qu’une maison des ainés privée ou publique pourrait
être construite sur ce terrain?
Oui,
le besoin a été exprimé par les citoyens et une étude de marché conclut que la
demande est bien présente pour Rosemère.
31. Est-ce que la Ville a un portrait du cadre bâti existant?
Oui,
dans le projet préliminaire de plan d’urbanisme, il y a un chapitre portant sur
le portrait du territoire. Le cadre bâti actuel y est exposé, on y indique des
informations sur les grandes périodes de construction, la répartition des
propriétaires vs locataires, de type de logement (ex.: maison
unifamiliale, appartements), prix moyen des propriétés et des loyers, mises en
chantiers, etc.
32. Est-ce qu’il y a la possibilité de faire un jardin
communautaire sur le site de l’ancien golf?
Tout à
fait – l’usage jardin communautaire est autorisé sur l’ensemble du territoire
pour autant que ce projet cadre avec la vocation de conservation du site.
33. Est-ce qu’il pourrait y a avoir de la production maraîchère
locale sur le terrain?
Un
tel projet pourrait être intégré dans un éventuel projet d’ensemble pourvu que
ce ne soit pas dans la zone des milieux naturels de conservation. Les citoyens
auront alors à se prononcer à cet égard.
34. Est-ce qu’il pourrait y avoir l’aménagement d’un parc
Oui,
il est prévu d’intégrer, à tout éventuel projet, l’aménagement d’un parc
central à vocation écologique, éducative et récréative légère. De plus, on
pourrait y voir des petits espaces verts de voisinage. Cependant, aucun équipement sportif d’envergure
ne serait aménagé, car cela serait en conflit avec la vocation du site.
35. Est-ce qu’il reste des espaces verts à protéger sur le
territoire de la ville?
Oui. Des
procédures sont en cours pour acquérir et protéger les terrains dans la forêt du Grand-Coteau qui possèdent une valeur
écologique exceptionnelle. La Ville est en voie de protéger l’ensemble des
milieux naturels sur son territoire.
36. Quel rôle joue la MRC dans l’adoption du plan d’urbanisme?
La
MRC doit certifier la conformité du plan d’urbanisme de la Ville par rapport à
son propre document de planification, le schéma d’aménagement et de
développement (SAD). Le plan d’urbanisme ne peut être en vigueur sans que le
certificat de conformité de la MRC soit délivré.
À
l’égard du golf, le SAD indique que seul l’usage golf est autorisé sur ce site.
Étant donné que cet usage n’existe plus, la MRC devra réviser la situation. Des
discussions sont en cours pour que la décision de la MRC respecte la volonté de
Rosemère en termes d’affectation de sol et de densité.
Pour
la Place Rosemère, les affectations au SAD doivent également être revues pour
autoriser des usages résidentiels sur ce site qui autorise actuellement
uniquement le commerce régional. Cette orientation s’inscrit dans la conjoncture des centres commerciaux,
qui doivent se redéfinir pour assurer leur pérennité.
37. Quel rôle joue la CMM dans l’adoption du plan d’urbanisme?
Puisque
la MRC doit apporter des changements à son SAD à l’égard des affectations du
site du golf et de la Place Rosemère, la CMM sera tenue également de certifier la conformité de notre plan d’urbanisme et de
l’amendement éventuel du SAD de la MRC, par rapport à son propre document de
planification, le plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD).
Il
faut également souligner que le ministère des Affaires municipales doit
approuver le tout pour certifier la conformité aux orientations
gouvernementales en matière d’aménagement du territoire (OGAT).
C’est
ce qu’on appelle la règle de conformité en matière d’aménagement du territoire,
les différents documents de planification sont tous liés en vue de s’assurer de
leur cohérence.
38. Qui doit être légalement consulté pour tout changement de
zonage?
La
loi sur l’aménagement et l’urbanisme prévoit minimalement une assemblée
publique de consultation pour une modification aux règlements d’urbanisme.
Cette séance est ouverte à l’ensemble des citoyens de Rosemère. Si le projet de
règlement prévoit des modifications à une disposition susceptible d’approbation
référendaire (ex.: usages et densités), chacune des dispositions est
susceptible d’approbation référendaire par les personnes habiles à voter (soit
essentiellement les personnes qui résident dans les zones contiguës de la zone
sujette aux modifications au zonage).
Considérant
que le golf sera assujetti à un plan d’aménagement d’ensemble (PAE), le
règlement de changement du zonage sera soumis, comme prévu à la loi, à
l’approbation des personnes habiles à voter; soit les résidents des zones concernées
et contiguës au projet de règlement.
Toutefois,
avant le dépôt du projet de changement de zonage, il y aura la tenue de
consultations publiques à l’ensemble des citoyens pour s’assurer de l’acceptabilité
sociale du projet éventuel. C’est suite à ces consultations que la ville
décidera de présenter un règlement de changement de zonage aux zones concernées
ou de mettre un terme au projet de développement soumis.
39. Est-ce que vous comptez changer la zone riveraine du terrain
en achetant des lots, ce qui aurait pour impact de ne pas avoir à consulter la
population?
Peu
importe la propriété du terrain, c’est l’ensemble de la population qui sera
consultée lors du dépôt d’un projet de développement répondant aux critères du
règlement sur le plan d’aménagement d’ensemble (PAE).
Aucune
modification de zonage sur le site de l’ancien golf ne peut être faite sans
l’approbation des zones contigües, et ce sans égard aux titres de propriété.
Même
si la Ville faisait l’acquisition des lots avoisinants, cela ne change pas le
zonage et les zones contigües garderaient tous leurs droits.
40. Qu’arriverait-il si le plan d’urbanisme n’était pas adopté?
Ce
serait le statu quo, soit le maintien du PU en vigueur. Le mandat de doter
Rosemère d’une nouvelle vision urbanistique ne serait pas réalisé, mettant
ainsi un terme à trois ans de consultation. Les travaux pour un nouveau plan
d’urbanisme seraient à reprendre, tôt ou tard. Une ville doit actualiser son
plan d’urbanisme afin de s’adapter aux nouveaux enjeux. À titre d’exemple, le
plan d’urbanisme actuel ne permet pas le projet de redéveloppement de la Place
Rosemère.
41. Est-ce qu’il y aura une rue reliant les boulevards Bouthillier
et Roland-Durand?
Le
projet préliminaire de plan d’urbanisme prévoit que suite à une nouvelle étude
portant sur les besoins et les impacts sur la mobilité des personnes, on pourra
envisager l’opportunité d’un nouveau lien dans l’axe Bouthillier / Roland
Durand et d’en planifier les étapes dans une perspective à long terme. Il faut
souligner que le besoin éventuel d’un tel projet serait pour atténuer la
congestion sur le chemin de la Grande Côte et d’y intégrer un lien pour le
transport collectif et actif vers la Place Rosemère. À l’heure actuelle, il
s’agit d’un projet peu prioritaire et peu probable, mais qui s’inscrit dans une
perspective à très long terme.
42. Est-ce que le Plan d’urbanisme doit être cohérent avec les
règlements d’urbanisme, le PAE, le schéma d’aménagement et le PMAD?
Oui, le plan
d’urbanisme pour être en vigueur doit être conforme aux orientations de la MRC,
de la CMM et du ministère des Affaires municipales. Il en va de même pour les
règlements d’urbanisme et, notamment, celui du plan d’aménagement d’ensemble
(PAE), qui doivent respecter les objectifs énoncés au plan d’urbanisme et
définir les moyens pour la mise en œuvre.
43. Quelles sont les étapes à venir avant l’adoption du plan
d’urbanisme?
- Concertation
avec les instances supralocales (MRC et CMM) afin de faire valoir la volonté de
Rosemère et de la concilier avec les orientations régionales, métropolitaines
et gouvernementales.
- Rédaction des
divers règlements d’urbanismes (notamment ceux sur le zonage, le lotissement,
le plan d’aménagement d’ensemble)
- Adoption par
le conseil municipal du projet de plan d’urbanisme et de ses règlements.
- Assemblée
publique de consultation, telle que prévue à la loi sur l’aménagement et
l’urbanisme.
- Révision du projet
de plan d’urbanisme pour tenir compte des commentaires de l’assemblée publique
de consultation.
- Adoption du
plan d’urbanisme par le conseil municipal et transmission à la MRC.
- Évaluation de
la conformité régionale par la MRC du plan d’urbanisme municipal.
- Pour être en
vigueur, le plan d’urbanisme doit avoir l’avis de conformité de la MRC, de la
CMM et du ministère des Affaires municipales.
44. Quelles sont les étapes après l’adoption du plan d’urbanisme pour
sa mise en œuvre?
Pour
être en vigueur, le plan d’urbanisme doit avoir l’avis de conformité de la MRC,
de la CMM et du ministère des Affaires municipales. Il s’agit d’un délai qui
peut s’échelonner sur plusieurs mois, surtout lorsque le Schéma d’aménagement
de la MRC nécessite un amendement.
La
mise en œuvre du plan d’urbanisme se fait en fonction de la conjoncture, il n’y
a pas d’obligation de réaliser, mais ce qu’on réalise doit être conforme au
plan.
45. Pourquoi ce qui est contenu dans la vision urbanistique n’est pas
dans le plan d’urbanisme?
La vision est
traduite dans le plan d’urbanisme et les orientations découlent de la vision
urbanistique ayant fait l’objet de consultations publiques. La formulation des
orientations et des pistes de solutions a été adaptée en conséquence. Le projet
préliminaire de plan d’urbanisme reflète essentiellement le consensus dégagé ou
perçu lors des consultations publiques.
